Gratade vous offre une prestation sur-mesure : elle peut se limiter à la recherche et à la sélection du locataire, ou vous accompagner tout au long du bail.
La recherche et la sélection du locataire
Recherche
Elle combine de nombreux moyens de communication (abonnement au site Internet le plus performant du marché, newsletter et travail du fichier maison). Au minimum, elle provoquera une dizaine de visites de votre bien.
Sélection
La vérification des références des postulants est essentielle. Elle nécessite au minimum une analyse de leurs revenus (état civil, fiches de paie, avis d’imposition pour un particulier) ; (bilans, rapports de commissaires aux comptes, inscription aux greffes pour une société). Elle peut également être complétée de recherches sur la précédente location du postulant (état des lieux précédemment habités) ou/et de références professionnelles, par exemple pour un commerçant.
L’établissement du contrat et du bail et l’état des lieux d’entrée
C’est la deuxième étape, qui prévoit les conditions d’entrée, de sortie et les modalités de paiement de la location. Des contrats de bail type existent, mais un professionnel de l’immobilier vous propose du sur-mesure en fonction de vos objectifs, selon que vous souhaitez privilégier la durée du contrat de location– courte ou longue- ou le montant du loyer. Il vous aidera en amont à définir le contrat de bail le plus adapté pour votre bien ; par exemple, une location en meublé.
Pendant la durée du bail
Deux prestations vous sont proposées pour assurer le suivi de la location pendant toute la durée du bail :
- le contrat de gestion locative prend en charge de toutes les démarches nécessaires, tant administratives que financières. C’est un gain de temps non négligeable, qui procure une réelle tranquillité d’esprit, en instituant un intermédiaire entre vous et le locataire, et les autres acteurs concernés (Syndic…).Cet intermédiaire garantit la prise en charge de tous les problèmes pouvant survenir le long du bail, vous alertera sur les conséquences des nouveaux textes réglementaires, et vous aidera aussi à vérifier les obligations du locataire. Le coût de la gestion locative s’estime entre 5% et 8% des revenus locatifs. Cependant, grâce à la déductibilité des honoraires facturés par l’administrateur de biens, tant sur sa gestion que sur l’assurance, le coût effectif de la prestation est réduite en moyenne de 30%.
- la sécurité du paiement des loyers. En effet, l’assurance « Loyers impayés » de Gratade, couvre, pour un prix équivalent à 2 % des revenus locatifs, toute la période des impayés ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc).
De plus, un administrateur de biens peut obtenir une autorisation de prélèvement bancaire du locataire, un service qui n’est pas accessible aux particuliers.
Exemples d’obligations du locataire
En fin de bail
Gratade peut, si vous le souhaitiez, réaliser l’état des lieux de sortie et le remboursement du dépôt de garantie, éventuellement corrigé de la somme nécessaire aux travaux de remise en état.
Si le bail est renouvelé, il sera intéressant de revaloriser le loyer au prix du marché, qu’un professionnel du métier connaît bien et peut vous aider à justifier.
En l’occurrence, le Cabinet Gratade, dans le cadre de la réglementation (décret du 27 août 2001*), pratique une véritable revalorisation des loyers : il ne se contente pas d’appliquer l’indice Insee IRL (Indice de Référence des Loyers, applicable depuis le 1er janvier 2006 et proportionnel à l’inflation), mais effectue une recherche sur 6 biens comparables situés dans le périmètre du bien loué - dont 4 correspondent à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans - pour justifier d’une augmentation suivant les prix du marché. Cette recherche s’appuie sur la base de données des 2000 biens en gestion locative chez Gratade, ainsi que sur les prix indiqués par l’Observatoire des Loyers.
* il impose une comparaison de 6 biens de même dimension et de mêmes caractéristiques à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs.
