LEXIQUE

Abattements fiscaux
Ils sont de plusieurs types et sont déductibles des revenus fonciers :
Les travaux d'amélioration des locaux d'habitation
La jurisprudence reconnaît comme défiscalisables les travaux suivants : remplacement d'un carrelage au sol, installation d'un chauffage central, réfection de l'installation électrique, réaménagement de certaines ouvertures et du cloisonnement intérieur.
D’autres travaux impactant la fiscalité ont vu le jour par la loi de finances 2005, qui a mis en place un crédit d'impôt dédié au développement durable et aux économies d'énergie. La loi de finances 2006 a renforcé les taux du crédit d'impôt pour l'habitation principale, et rendu éligibles de nouveaux équipements, dont ceux utilisant les énergies renouvelables.

Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation, ou l’aménagement des biens.

Les taxes foncières et taxes annexes, les assurances et les dépenses de gestion, si celle-ci est confiée à un professionnel (ce sont les frais de gérance et de rémunération des gardiens, les honoraires de gestion locative, les honoraires de recherche des locataires, de tenue de comptabilité et enfin de rédaction des déclarations fiscales).

Voir les Repères    n° 9 « Calculer son revenu foncier »
n°14 « Financer ses travaux »
n° 15 « 6 raisons de choisir la gestion locative »

Amiante (recherche d’)
L’amiante est un produit à la nocivité démontrée, dont la poussière peut être à l’origine du cancer de la plèvre. L’amiante se trouve dans certains matériaux de construction (en particulier dans les faux plafonds, les flocages et les calorifugeages) qui ont été utilisés par les constructeurs jusqu’à son interdiction en 1996. La recherche d’amiante ne s’applique donc que dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
En cas de présence d’amiante, des travaux de désamiantage sont à envisager en fonction du seuil de concentration d’amiante et de l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante.

Voir le Repère    n°18 « Diagnostics obligatoires  »


Administrateur de biens (immobiliers)
Personne ou entité chargée de l’administration d’un bien immobilier ou d’un patrimoine et qui a les qualités requises pour cette tâche.
Les administrateurs de bien possèdent en effet des cartes professionnelles relatives à leur activité de gestion ou de transaction. Ils sont de plus assurés en responsabilité civile professionnelle.
Enfin, ils sont détenteurs d’une garantie financière qui couvre tout accident relatif aux flux financiers gérés dans le cadre de leur activité.


Assemblée générale
Les décisions du Syndicat de copropriété sont prises en Assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Celle-ci doit se tenir au moins une fois par an dans les six mois suivant la date de clôture des comptes.
L’AG donne quitus pour le budget de l’année écoulée et valide le budget prévisionnel de fonctionnement, le budget prévisionnel de travaux, et les dépenses urgentes commandées par le Syndic.


Assurance « loyers impayés »
L’assurance « loyers impayés » garantit le montant d’un loyer et se substitue au non paiement du loyer de la part d’un locataire déficient.
Cette assurance coûte 5% des revenus locatifs d’un propriétaire bailleur lorsqu’elle est acquise par un particulier auprès d’une banque ou d’un assureur (hors Robien). Elle ne couvre généralement que 12 à 18 mois d’impayés.
Par le biais d’un contrat de gestion locative, le taux descend à 2% des revenus locatifs et l’assurance couvre toute la période des impayés, ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc.).

Voir le Repère    n° 15 « 6 raisons de choisir la gestion locative  »


Avance de trésorerie (permanente)
Le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve de trésorerie, qui ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel de fonctionnement.


Bail commercial
Il est régi par le décret du 30/9/1753 et modifié par le nouveau code de commerce.
Il est conclu pour une durée de 9 ans minimum sans réduction de durée possible par le propriétaire ; le locataire ne pouvant, lui, résilier son bail à l’échéance de chaque période triennale.
Le locataire acquiert la propriété commerciale et peut revendre son fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer.
En matière commerciale, le contrat peut prévoir des clauses particulières d’imputation des charges, des travaux, des impôts.
Si le locataire qui exploite un fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas récupérer son bien sans verser une indemnité d’éviction au locataire (sauf en cas de non respect des obligations du bail par ce dernier).

Voir le Repère    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »


Bail de droit commun
Il est régi par le Code civil et couvre notamment les cas :
  • de location saisonnière,
  • de logement de fonction,
  • de résidence secondaire,
  • de locations meublées.
Ces baux présentent une souplesse pour le bailleur car il s’agit d’un contrat libre nécessitant l’accord des parties, sans les contraintes des baux d’habitation (pas de durée minimale, montant de dépôt de garantie pouvant excéder 2 mois, pas de motif pour récupérer son bien à l’échéance du bail, expulsion facile en cas d’impayés…)

Voir le Repère    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »


Bail dérogatoire
Bail commercial établi pour une durée de deux ans maximum, ce qui permet au locataire et au propriétaire de se dégager de leurs engagements à l’issue des deux ans.
Le locataire n’acquiert pas la propriété commerciale.

Voir le Repère    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »

Bail d’habitation
Il est régi par la loi du loi du 6 juillet 1989 et est souscrit pour 3 ans minimum (si le bailleur est une personne physique) ou 6 ans (pour une personne morale).
Le propriétaire ne peut récupérer son bien qu’à l’échéance du bail et seulement dans les cas suivants :
  • pour occuper le bien lui-même ou sa famille
  • pour le vendre
  • pour motifs graves
La loi prévoit précisément, qui du bailleur ou du locataire, doit supporter les charges, les travaux et les impôts en fonction de chaque nature de dépense.

Voir le Repère    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »

Bail meublé
La location en meublé consiste à louer « à titre habituel, ou non, des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire, possédant a minima une literie, une table et des chaises, des meubles de rangement, un chauffage, une cuisine équipée (réfrigérateur, plaques et ustensiles) ».
Cette définition, issue de la jurisprudence, confère aux revenus locatifs un statut de revenus commerciaux. Le propriétaire bailleur, quant à lui, a un statut de « loueur en meublé professionnel » lorsque ses revenus locatifs sont :
  • soit supérieurs à 23 000 €/an,
  • soit s’ils constituent plus de 50% de vos revenus (salaires, pensions, etc.)
Dans ce cas, il devra impérativement s’inscrire au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) et sera soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans les deux cas (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel), il sera possible de proposer un bail d’habitation (location meublée, 1 an minimum) ou un bail commercial (également meublé, de 9 à 11 ans renouvelables à son locataire).
Les avantages de la location en meublé sont nombreux : plus de liberté dans le bail (durée…), possibilité, grâce à la nature des revenus professionnels issus de la location en meublé, d’intégrer des amortissements dans le revenu d’exploitation et de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Voir les Repères    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »
n°16 « Louer meublé »


Bail précaire
Régi par le droit commun, les modalités d’une telle convention relèvent de la libre appréciation des parties. Le motif justifiant la précarité de la location doit être explicité dans le bail (exemple : immeuble détruit dans 2 ans)
Aucune durée minimum n’est obligatoire ; pas de commercialité acquise ; pas d’indemnité d’éviction.

Voir le Repère    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »

Bail professionnel
Il est régi par le droit commun (code civil) mais des articles de la loi du 6 juillet 1989 en précisent le contour. Il concerne les locaux à usage professionnel, pour lesquels l ’occupant doit obtenir une autorisation préfectorale pour l’exercice de sa profession.
Le bail est conclu pour une durée de 6 ans minimum sans réduction de durée possible de la part du propriétaire.
En matière professionnelle, le contrat peut prévoir des clauses particulières d’imputation des charges, des travaux, des impôts etc.
Il n’existe pas de propriété commerciale pour ces locaux, le propriétaire peut récupérer son bien à l’échéance du bail, sans motif et sans avoir à verser une quelconque indemnité.

Voir les Repères    n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »

Bruit
Le Code de la santé publique condamne « les bruits particuliers de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme par leur durée, leur intensité ou leur répétition ».
Le Code pénal stipule que « les bruits injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis de l’amende prévue pour les contraventions de 3ème classe » (environ 500 €).
Les recours contre le voisinage sont de plusieurs ordres :
  • directs, par la conciliation ou/et par la médiation
  • indirects, par la démarche administrative (auprès de la Mairie ou du Commissariat – à la Préfecture de Paris pour la capitale seulement) ou/et par recours contentieux.

Voir le Repère    n°3 « Eviter les nuisances sonores  »

Budget de fonctionnement (ou prévisionnel)
Il permet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Il est voté en Assemblée générale par le Syndicat des copropriétaires, avant le début de l’exercice comptable concerné.
Les copropriétaires versent au Syndicat 4 provisions égales chacune au quart du budget voté. Ces provisions sont régularisées à l’occasion de l’approbation des comptes de l’année suivante.


Budget travaux ou dépenses urgentes
Les « appels travaux » sont faits hors budget de fonctionnement et votés lors des Assemblées générales. Les « dépenses urgentes » font l’objet d’appels hors budget de fonctionnement et sont ratifiés à l’Assemblée générale suivante, qui peut être immédiate et exceptionnelle.


Carnet d’entretien
Sorte de carnet de santé de l’immeuble, il est tenu à jour et mis à disposition par le Syndic. Il a une vocation informative auprès de l’acquéreur, qui a besoin de l’historique de l’immeuble afin de finaliser sa proposition d’acquisition.
Ce qu’il doit contenir :
  • l’adresse de l’immeuble,
  • le nom du syndic,
  • les références du contrat d’assurance ainsi que sa date d’échéance,
  • l’année de réalisation des travaux importants (ravalement, ascenseur, chaudière…) ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé les travaux. Pour autant, rien n’exige qu’apparaisse sur le carnet d’entretien les travaux importants réalisés avant 2001, date d’application du décret instituant le carnet d’entretien.
  • la référence des assurances « dommages ouvrages » prises,
  • les références des contrats d’entretien ainsi que leur date d’échéance
    ( ces informations sont déjà précisées dans le livret d’accueil ),
  • l’éventuel planning de travaux votés par l’AG


Charges de copropriété
Ce sont les dépenses qui découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs.
Tout copropriétaire participe aux charges d’entretien et de conservation en fonction de sa quote-part de parties communes ou encore « tantièmes », sauf si le règlement de copropriété en prévoit autrement.
Les charges de service collectif et d’équipement commun tiennent compte d’un critère de répartition supplémentaire qui est fonction de l'utilité objective pour chacun des services et équipements. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n'a aucune utilité (frais d'ascenseur pour le rez-de-chaussée par exemple).
Enfin, le règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales supportées seulement par certains d’entre eux.
Charges d'entretien et de conservation
Réparation, nettoyage, eau, électricité, salaires du personnel de l'immeuble, frais de gestion tels que les honoraires du syndic et les cotisations d'assurance

Charges de service collectif et d'équipement commun
Ascenseur, chauffage, antennes de télévision, vide-ordures...



Conseil syndical
Groupe de copropriétaires bénévoles désignés par un vote en Assemblée générale pour assister le Syndic et contrôler sa gestion. Son rôle est consultatif et non décisionnaire. Il doit rendre compte de sa mission lors de l’Assemblée générale. Depuis 2005, il peut notamment commander des devis.

Copropriété
Partage de la propriété d’un immeuble entre plusieurs personnes, appelés copropriétaires. Chaque copropriétaire est titulaire d’un lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes de l’immeuble (sol, cour, voie d’accès, toiture…). Cette quote-part est évaluée en « tantièmes » et est proportionnelle à la valeur du lot par rapport à la valeur des autres lots de l’immeuble.

Diagnostics obligatoires
Les obligations en matière de diagnostics immobiliers (présence d’amiante, de plomb et de termites dans les immeubles) continuent de s’additionner, avec comme objectif la protection de l’habitant. Les diagnostics concernant l’installation en gaz naturel d’un bien immobilier, sa performance énergétique, les risques naturels et technologiques de la zone sur laquelle il est situé viennent compléter la liste des documents nécessaires aux contrats de vente et de location.
En l’absence des diagnostics requis, acquéreur du bien et locataire pourront poursuivre la résolution du contrat, ou faire valoir en justice l’existence d’un vice caché et exiger une baisse de prix (de vente, ou de loyer) .
Si, après entente de principe, les diagnostics révèlent une situation nécessitant des travaux, deux solutions peuvent être envisagées : les travaux sont effectués, ce qui peut avoir pour conséquence pour un propriétaire de voir reporter l’acte de vente dans le temps. Si les travaux ne sont pas effectués, le prix du bien immobilier ou du loyer pourra être revu à la baisse de façon négociée.

Voir le Repère    n°18 « Les diagnostics obligatoires  »


Etat descriptif de division
Document qui peut être présenté séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante. Il comporte :
  • une liste de lots privatifs avec pour chacun son numéro, pour lequel il est enregistré au Fichier immobilier
  • une description qui induit l’usage auquel le lots est destiné
  • ses « tantièmes »


Fuite d’eau
En cas de fuite, la question fondamentale est de déterminer si elle provient d’une partie privative (la sienne ou celle d’un voisin) ou d’une partie commune.
Si la fuite a lieu sur la colonne d’alimentation avant le robinet d’arrêt de l’appartement ou sur la colonne d’évacuation, c’est qu’elle a lieu sur une partie commune. C’est alors au Syndic d’agir. Il commandera l’intervention d’un plombier et fera couvrir les dommages par l’assurance multirisque de l’immeuble.
En cas de dommages sur une partie commune bénéficiant de la garantie décennale, ce sera la l’assurance « dommage ouvrage » qui sera exercée.

Voir le Repère    n°4 « Que faire face à une fuite d'eau  »

Gardiens, concierges, employés d’immeubles
La convention collective des employés d'immeubles prévoit une rémunération suivant un système de points attribués à des tâches.
Il est possible de faire une simulation de contrat de travail en cliquant sur le lien ci dessous, sachant que ce document ne saurait être considéré comme officiel.
Par ailleurs, un décret de 2001 exige de la part des employeurs -dont les syndicats de copropriété font partie- de transcrire et mettre à jour dans un document unique annuel les résultats de l’évaluation des risques pour la sécurité et la santé des travailleurs. Compte tenu des responsabilités mises en cause en cas d'accident, il est recommandé de la part du Syndicat des copropriétaires de faire établir ce document par un bureau indépendant spécialement qualifié et assuré pour ce type d'évaluation.

Decret 05-11-01 risques pro gardiens.pdf

Gaz naturel (installation de)
Le diagnostic sur l’état de l’installation de gaz naturel est obligatoire si cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
L’installation intérieure de gaz naturel doit être en bon état. En effet, à l’occasion de visites de la part du distributeur ou d’autres organismes, ceux-ci peuvent adresser une injonction à l’usager d’effectuer des réparations, et fixer un délai au-delà duquel la fourniture du gaz sera interrompue faute de réparations. En cas de danger grave et immédiat, il peut y avoir interruption immédiate de fourniture du gaz.

Voir le Repère    n°18 « Diagnostics obligatoires  »

Gestion locative
De la recherche d’un locataire au suivi de travaux en passant par la révision du loyer et la déclaration fiscale, la gestion locative, dont les honoraires sont déductibles des revenus fonciers, présente de nombreux avantages. Elle soulage le propriétaire bailleur d’un travail conséquent, couvre la majeure partie des risques juridiques et financiers qu’il encourt, tout en optimisant ses revenus.

Voir le Repère    n°15  « 6 raisons de choisir la gestion locative  »

Indivision
Etat juridique d’une propriété partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier ou entre plusieurs propriétaires.
Dans le cas d’un démembrement de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire, un mandataire commun doit être désigné pour le vote en AG.
Les charges sont dues par l’usufruitier. En cas de non paiement, la jurisprudence a indiqué qu’il n’y avait pas de solidarité entre usufruitier et nu propriétaire et que ce dernier ne pouvait être poursuivi au titre des charges dues.


Location meublée
La mise en location d’un bien meublé profite d’avantages fiscaux spécifiques (amortissements, éventuelle récupération de la TVA) et offre une liberté de gestion accrue (durée du bail quasi contractuelle, dépôt de garantie supérieure à 2 mois, résiliation du propriétaire non motivée, clauses particulières envisageables comme par exemple le paiement de la totalité des charges par le locataire…).

Voir les Repères    n°16 « Louer meublé  »
n°12 « Quel régime de bail adopter ?  »
n°15 « 6 raisons de choisir la gestion locative  »

Location nue
Les revenus locatifs d’un propriétaire bailleur bénéficient de déductions fiscales intéressantes, surtout si l’investissement immobilier a été financé par un crédit immobilier, si des travaux sont effectués ou si le bien est mis en gestion.

Voir le Repère    n°3 « Eviter les nuisances sonores  »

Loi Carrez
Elle impose de mentionner la superficie de la partie privative du lot dans les promesses de vente ou d’achat et dans les actes de vente.
En effet, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, une action en réduction de prix « proportionnelle à la moindre mesure » peut être exercée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié. Si elle est supérieure, le vendeur ne peut, en revanche, prétendre à aucun supplément de prix.
La loi ne s’applique pas aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés. Il n’est pas non plus tenu compte des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Voir le Repère   n°19 « Acheter ou vendre un bien immobilier »

Loi de 1948
La location d’un appartement soumis à la loi de 1948 (locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel) est strictement encadrée.
  • Elle implique le maintien à vie du locataire dans les lieux et à la mort de celui-ci, transfère sous conditions ce bénéfice au conjoint, aux enfants de moins de dix-huit ans, aux ascendants et aux personnes handicapées qui vivent dans les lieux depuis au moins un an.
  • Elle ne peut dépasser une valeur locative mensuelle publiée au JO (en fonction de leur superficie et de leur catégorie)
  • Son taux d’augmentation dépend de décisions prises par décret et ne sont ni indexées au barème d’augmentation INSEE des autres locaux, ni au marché.
Pour autant, ces conditions sont modifiables pour les appartements de catégorie II B, si le revenu du locataire dépasse 2227 € mensuels nets après les deux abattements fiscaux. Il sera alors possible de lui proposer un bail de 8 ans avec un loyer augmenté régulièrement jusqu’à ce qu’il atteigne le prix d’un loyer du secteur libre.
Par ailleurs, ces locations sont appelées à terme à retrouver le cadre du droit commun.

Voir le Repère    n°13 « Loyers soumis à la loi de 1948 »

Lot
C’est la plus petite unité de propriété immobilière en copropriété. Les lots de copropriété sont des parties privatives ; elles sont recensées dans l’état descriptif de division.

Voir le Repère    n°2 « Acquérir une partie commune  »

Loyer
C’est l’ensemble des sommes dues par le locataire au propriétaire bailleur pour la location d’un ou plusieurs lots (appartement, garage, jardin, parcelle…). Il est constitué d’une part fixe mensuelle et d’une part variable qui dépend des charges de copropriété. S’y ajoute une petite somme concernant les taxes afférentes au local (poubelles…).
Le loyer constitue la base du revenu foncier du propriétaire bailleur.

Voir le Repère    n°9 « Calculer son revenu foncier  »

Mandat/mandant/mandataire
Acte par lequel une personne – le mandant- donne à une autre –le mandataire- le pouvoir d’agir en son nom.
En matière immobilière, il existe plusieurs mandats, dont :
  • le mandat de recherche, où le mandataire acquiert, pendant 3 mois au moins, la charge de la recherche du bien immobilier, en fonction de critères précis et définis dans le mandat
  • le mandat de vente, où le mandataire acquiert la charge de la vente du bien.
  • Le mandat de gestion, où le mandataire assume les tâches relevant de la gestion locative, de la recherche d’un locataire au suivi de travaux en passant par la révision du loyer et la déclaration fiscale.

Voir les Repères    n°19 « Acheter ou vendre un bien immobilier  »
n°15 « 6 raisons de choisir la gestion locative  »

Mandat de représentation et pouvoir
Un copropriétaire ne pouvant assister à une assemblée peut se faire représenter par la personne de son choix (qui n’est donc pas forcément copropriétaire) dans les limites suivantes :
  • afin d'éviter des abus de position dominante, les droits de vote d’un copropriétaire possédant plus de la moitié des tantièmes de la copropriété sont ramenés au total de svoix des autres copropriétaires
  • toute personne mandatée peut recevoir au moins 3 mandats, ou plus si le total des voix dont il dispose (les siennes plus celles de ses pouvoirs ) ne dépasse pas 5% des voix du syndicat des copropriétaires.
Le pouvoir doit être écrit (signé et daté) et n'est valable que pour l'assemblée pour laquelle il a été rédigé. Cependant, un copropriétaire peut donner un pouvoir général de représentation à un administrateur de biens qui gère son lot.
Le mandat impératif doit normalement imposer une consigne de vote au mandataire. Cependant, si le mandataire ne respecte pas les consignes impératives de vote, la décision du mandataire sera néanmoins valable.
Les pouvoirs en blanc reçus par le Syndic seront remis au Président du Conseil Syndical, à charge pour lui de les redistribuer.


Ordre du jour
L'Assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications de sujets ont été faites conformément aux dispositions prévues. Un copropriétaire ou le Conseil syndical doit signaler au Syndic les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour avant l’envoi par le Syndic de la convocation. A défaut, ces questions seront reportées sur l’Assemblée suivante.


Plomb (recherche de)
La mesure du plomb dans l’eau et sur des revêtements ne concerne que les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et situés dans les « département à risque », définis par arrêté préfectoral (Paris et la région parisienne en font partie).
  • La présence de plomb dans l’eau en raison de canalisations en plomb est limitée à 50 microgrammes par litre par la réglementation française. Mais ce seuil est descendu à 25 microgrammes/l en 1998 par la directive européenne sur l’eau potable. Celle-ci prévoit de descendre ce seuil à 10 microgrammes/l en 2013, pour suivre les recommandations de l’Organisation mondiale de la santé (OMS). Au-delà de ces seuils, il faut envisager le remplacement des canalisations. En deçà, il est prudent de ne pas utiliser d’eau chaude pour les besoins alimentaires et de faire couler l’eau froide avant de la boire.
  • La présence de peintures contenant du plomb et pouvant s’écailler (risque d’absorption par les petits enfants) peut aisément être réparée par le passage d’une nouvelle couche de peinture après grattage de la surface enduite.

Voir le Repère    n°18 « Diagnostics obligatoires  »

Promesse et compromis de vente
Ces deux contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur et constituent le préalable à l’acte de vente établi par le notaire. Compromis et promesse de vente engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie généralement fixée à 10% du prix d’achat).
Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter. La promesse de vente est moins contraignante pour l’acquéreur qui peut renoncer à son acquisition contre la perte de son dépôt de garantie. Le vendeur peut alors envisager une nouvelle négociation de son bien (après avoir encaissé l’indemnité d’immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

Voir le Repère    n°19 « Acheter ou vendre un bien immobilier »

Ravalement
En théorie, la réglementation précise que les façades à Paris doivent être remises en état de propreté tous les 10 ans. Il est cependant rare que ce délai soit respecté. Selon la qualité de la façade, ils sont réalisés entre 15 et 40 ans.
Les immeubles récents en béton sont assez souvent sujets à fissuration et statistiquement font l'objet de ravalements plus fréquents que les immeubles en pierre de taille, pour lesquels le ravalement consistera essentiellement en un lavage de la pierre. Pour les immeubles en béton ou façades plâtre, une peinture sera appliquée (les façades des immeubles béton sont de plus en plus souvent revêtues de pierres agrafées).
Il existe plusieurs catégorie de peinture : Les peintures I1 n'offrent pas de garantie d'étanchéité mais permettent au mur de respirer. Les peintures I3 et I4 assurent une certaine étanchéité du mur en résistant à la fissuration.


Recouvrement des charges
Elles sont versées par les copropriétaires en quatre provisions et complétées par la régularisation entre les appels provisionnels et le montant des charges réelles. L' Assemblée générale vote chaque année un budget de fonctionnement prévisionnel, qui permet de définir les appels par quart, sauf décision différente de l’Assemblée sur la fréquence.
Les modalités de recouvrement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel peuvent être exigées sous forme d’avances constituées par des provisions spéciales ou par des « appels travaux » (« Budget travaux ») décidés par l’Assemblée.


Règlement de Copropriété
Il fixe les règles de gestion et de vie commune des copropriétaires.
Il désigne les parties communes à tous et éventuellement celles d’un ensemble isolé de copropriétaires. Il détermine la destination, tant des parties communes que privatives, que leurs conditions de jouissance.
Il doit être remis par le vendeur à l’acquéreur au moment de la vente.


Règles de majorité
Il existe 5 types de majorités à appliquer dans les votes en Assemblée générale, en fonction du type de travaux à entreprendre.
  • La majorité simple des présents et représentés suffit pour l’entretien courant (nettoyage, peinture…).
  • La majorité absolue est nécessaire notament pour l'élection du Syndic et du Conseil syndical.
  • La double majorité s’impose dans le cadre de travaux d’amélioration ou de changement de destination des lieux . La double majorité allégée peut s’appliquer, mais faut procéder à une ratification par une seconde assemblée.
  • L’unanimité concerne tous les travaux portant atteinte à la jouissance de l’immeuble.

Voir le Repère    n°8 « Travaux et règles de majorité  »

Revenu foncier
Le revenu foncier = recettes encaissées – charges déductibles
Les recettes sont constituées par les loyers.
Selon les règles de comptabilité et de fiscalité en cours, les charges déductibles sont les suivantes :
  • les frais et dépenses de gestion si celle-ci a été confiée à une professionnel
  • les provisions
  • les assurances
  • les dépenses d’entretien et de réparation
  • les intérêts d’emprunts
  • les taxes foncières et taxes annexes

Voir les Repères    n°9 « Calculer son revenu foncier »
n°15 « 6 raisons de choisir la gestion locative  »

Risques naturels et technologiques (état des)
L’état des risques naturels et technologiques n’est exigible que lorsque la zone sur laquelle est située l’habitation est dotée d’un « plan de prévention des risques technologiques » ou d’un « plan de prévention des risques naturels prévisibles », par exemple des risques sismiques.
Ils devront être indiqués au locataire et à l’acquéreur dans un document datant de moins de 6 mois établi à partir des informations communiquées par le Préfet de la zone concernée et qui indiquent les dispositions applicables.

Voir le Repère    n°18 « Diagnostics obligatoires  »

SCI : société civile immobilière
La SCI permet «par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens (…) en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter ».
La SCI est donc propriétaire des biens immobiliers et les associés en détiennent les parts sociales.
Parmi les 4 modèles possibles de SCI, c’est la SCI de location, qui a pour objet l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles locatifs, qui intéresse le plus les particuliers détenteurs de biens immobiliers.
C’est en effet une solution patrimoniale adaptée pour l’acquisition en commun d’un bien immobilier et sa transmission dans des conditions fiscales avantageuses.

Voir le Repère    n°17 «  La SCI, outil de gestion patrimoniale  »

Services experts
L’expérience de plus de 50 ans du Cabinet Gratade l’a amené à développer des expertises au sein d’équipes dédiées aux questions d’assurance, au contentieux, aux travaux et à l’administration du personnel des immeubles.


Syndic de copropriété
Il représente le Syndicat de copropriété et a mandat pour agir en son nom.

Voir le schéma


Syndicat de copropriété
Groupement des copropriétaires qui veille à la conservation de l'immeuble et à l'administration de ses parties communes.

Voir le schéma


Tantièmes de copropriété
Ce sont les nombres d'unités attribuées à chaque lot de copropriété par l'état descriptif de division et permettant de calculer la quote-part de la propriété du sol de chaque copropriétaire. Ces tantièmes déterminent le calcul des charges ainsi que le nombre de voix dont dispose un copropriétaire en Assemblée générale, sauf application de la règle du "butoir" .
La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ou par voie de justice dans le cadre d'un contentieux. Une approche possible hors procédure conflictuelle est l'arbitrage, la décision obtenue par cette voie étant ensuite rendue exécutoire par l'exequatur demandée au tribunal.

Voir le Repère   n°8 « Travaux et règles de majorité  »

Termites (recherche de)
Le constat relatif à la présence de termites n’est exigé que lorsque le bien est situé dans une « zone à risque » définie par arrêté préfectoral (Paris en fait partie).
Les termites sont friands de bois, de papier et de carton, mais ils détruisent également le ciment et le béton. ils migrent généralement depuis le sol des caves vers les étages, d’où le danger de fragilisation de l’habitation. Si la présence de termites est avérée dans un immeuble, leur extinction doit avoir lieu ainsi que d’éventuels travaux de *consolidation des murs et soubassements.

Voir le Repère    n°18 « Diagnostics obligatoires  »

Travaux
On peut classer en 2 types les travaux réalisables sur des locaux, selon leur importance :
  • Les travaux de construction (ou de reconstruction), qui modifient la structure d’un local et impactent l'immeuble dans lequel ce local est construit le cas échéant, et qui peuvent également en changer la destination (local commercial transformé en local d’habitation par exemple)
  • les travaux d'amélioration de locaux d'habitation, qui ont pour objet d'apporter à ce local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, et qui seuls peuvent faire bénéficier d’avantages fiscaux ou de crédits d’impôts.

Voir le Repère    n°14 «  Financer ses travaux   »

Usufruit et Nue propriété
L'usufruit et la nue propriété constituent les deux pendants du démembrement de copropriété.
L’usufruitier et le nu propriétaire sont en indivision sur le même bien immobilier.
L'usufruitier a la jouissance et les fruits de l'appartement alors que le nu propriétaire est le propriétaire en titre du capital mais ne pourra jouir pleinement de son bien qu'à la fin de l'usufruit (par exemple en cas de vente en viager, la personne âgée conserve l'usufruit du bien pour l'habiter ou le mettre en location, le nu propriétaire ne pouvant céder, exploiter ou jouir de l'appartement qu'au décès de l'usufruitier).