La promesse ou le compromis de vente
Ces deux contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur et constituent le préalable à l'acte de vente établi par le notaire, pour lequel des renseignements et documents sont nécessaires : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, certificats techniques (amiante… voir « diagnostics techniques »), questionnaire syndic.
Le délai inhérent à l'obtention de ceux-ci laisse le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition (prêt, résultat de la vente du logement précédent...) et offre un délai au vendeur pour libérer les lieux.
Compromis et promesse de vente engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion une indemnité d'immobilisation (dépôt de garantie généralement fixée à 10% du prix d'achat).
Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter. La promesse de vente est moins contraignante pour l'acquéreur qui peut renoncer à son acquisition contre la perte de son dépôt de garantie. Le vendeur peut alors envisager une nouvelle négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.
La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict, sous peine de nullité. Le compromis est dispensé de cette formalité.
Promesse et compromis disposent de conditions suspensives. Ces clauses prévoient la nullité du contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave, par exemple.
Tableau comparatif promesse /compromis de vente
